תמ"א 38

מדינת ישראל יזמה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, התכנית אושרה על ידי הממשלה באפריל 2005. התכנית שזכתה לכינוי תמ"א 38 נועדה לאפשר לבעלי דירות המתגוררים במבני מגורים שאינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413), לחזק את הבניין מפני סכנת רעידות אדמה באמצעות שורת הטבות ותמריצים. חשוב לזכור כי מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מבחינה סיסמית, לכן המומחים טוענים כי רעידת אדמה חזקה בארץ היא עניין של זמן.

מהי תמ"א 38 ולמה נועדה?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שהמדינה יזמה כדי לחזק מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. לאור החשש שרעידת אדמה חזקה בישראל תגרום להתמוטטות של מבנים רבים ולהרוגים רבים הוחלט להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק המבנים הישנים ולהתאמתם לתקן החדש. מאחר ועלות חיזוק המבנים גבוהה הממשלה החליטה לקצר הליכים ולהעניק זכויות בנייה לבעלי הבתים שיחזקו את הבניין.

במהלך השנים הוכנסו מספר תיקונים לתמ"א 38, ולפי נתוני משרד הבינוי והשיכון מסתמן כי התוכנית תסתיים סופית באוקטובר 2022.

אילו בניינים זכאים לתמ"א 38?

• בניינים ישנים שהיתר הבנייה להקמתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980.
• בניינים שאינם עומדים בתקן הישראלי 413, בכפוף לאישור של מהנדס מוסמך.
• הבניין לא מיועד להריסה.
• הבית המשותף הוא בן 2 קומות או יותר ושטחו מעל 400 מ"ר.

מי מרוויח מהתכנית ואיך?

תמ"א 38 לא מגדירה את התמורה לבעלי הדירות אלא רק את זכויות הבנייה. באופן כללי, בעלי הדירות והיזם מרוויחים מהתכנית, כאשר הדיירים בבניין המיועד לחיזוק יכולים להרוויח תוספת בנייה של עד 25 מ"ר (לכל דירה), בדרך כלל באמצעות ממ"ד, הוספת מרפסת, מחסן, שיפוץ הלובי, מעלית, החלפת תשתיות ישנות (מים, ביוב, חיפוי חיצוני, גז וכו'), חנייה אם יש מספיק שטח, תיבות דואר חדשות, שיפוץ הגינה וחדר האשפה, אינטרקום, שיפוץ חדר המדרגות ועוד. יש לציין כי הדיירים לא משקיעים מכספם וכל העבודות ממומנות על ידי היזם (בהתאם למסלול).

במסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) בעלי הדירות זוכים לדירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר מדירתם הנוכחית, עם מרפסת, ממ"ד וחנייה תת קרקעית.

היזם מרוויח הרבה כסף מהתכנית, למרות עלויות הבנייה והתמורה לדיירים, מאחר והוא זוכה לקבל תוספת של יחידות דיור בבניין. לרוב הוא מקבל קומה וחצי בפרויקט המתבצע באזור המרכז ו-2.5 קומות בפרויקטים בפריפריה. בעקבות תיקון 3 לתמ"א 38 הקבלן פטור מהיטל השבחה.

על מה תמ"א 38 יכולה להיתקע?

• מחלוקות בין הדיירים, דייר סרבן והיעדר רוב הנדרש לביצוע התכנית.
• הרשות המקומית החליטה על עצירת פרויקטים של תמ"א 38, בדרך כלל על רקע של בעיית תשתיות.
• מחלוקות בין היזמים או פשיטת רגל של הקבלן באמצע העבודות.
• כדאיות כלכלית וקשיי מימון.

בכמה מעלה תמ"א את ערך הדירה?

בעלי דירות בבניין מגורים העובר תמ"א 38 יכולים ליהנות מעליית ערך משמעותית של הנכס בבעלותם. מומחים בשוק הנדל"ן מעריכים כי השבחת הנכס בבניין העובר תמ"א 38 הכוללת הוספת מעלית, מרפסת, חנייה, מחסן וממ"ד יכולה להעלות את ערך הדירה בכ-30% עד 40%.

היכן יש הכי הרבה תמ"א ואילו ערים מקדמות תמ"א 38?

רוב הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מתרכזים באזור המרכז, בעיקר בערים הגדולות והמובילות כמו תל אביב, רמת גן, הרצליה, רעננה וראשון לציון. גם בחיפה יש הרבה פרויקטים, בעיקר על פסגת הר הכרמל. הערים שמקדמות תמ"א 38 הן בעיקר במרכז הארץ, ביניהן רמת גן, הרצליה, גבעתיים, חולון ופתח תקווה, וערים נוספות המקדמות את הפרויקט הן חיפה, ירושלים ואשדוד.

דברים שכדאי לבדוק בעירייה לפני הגשת תמ"א

• מדיניות עירונית בנוגע לתמ"א 38 באזור בו הבניין עומד.
• בירור ההיתכנות הפיזית והתכנונית לביצוע הפרויקט מול אגף ההנדסה בעירייה.
• כמה קומות אפשר להוסיף לבניין.
• אפשרות מעשית לתוספת בנייה של עד 25 מ"ר.
• רשימת בניינים סמוכים שאושרו לתמ"א 38.