פינוי בינוי

פרויקטים מסוג פינוי בינוי מקודמים ביוזמה ממשלתית או ביוזמה פרטית, במסגרת המדיניות הממשלתית להתחדשות עירונית. מה זה בדיוק פינוי בינוי ואילו מסלולים קיימים? מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38? הכנו עבורכם מדריך מפורט.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא פרויקט של התחדשות עירונית, במסגרתו הורסים מבנים ישנים ובונים מבנים חדשים במקומם. המדיניות פותחה בעקבות מחסור עצום בשטחים פתוחים ובשטחים לבנייה בערים השונות, ומטרת התכנית היא לשפר ולשדרג את פני העיר ותדמיתה, ולהשתמש באופן יעיל ומיטבי בקרקעות העירוניות.

איך זה עובד?

פרויקט פינוי בינוי מקודם על ידי הרשות המקומית או על ידי יזמים ובעלי נכסים המתקשרים ביניהם לצורך מימוש התכנית. בעלי דירות השוקלים הצטרפות לפרויקט או שהם קיבלו הצעה מיזם, צריכים להתאגד ולבחור נציגים ועורך דין המתמחה בנושא. עליהם לפנות לעירייה כדי לקבל מידע תכנוני ולבדוק את עמדת הרשות המקומית לגבי הפרויקט. בשלב הבא, הדיירים חותמים על מסמך כוונות מוגבל בזמן, בוחרים יזם וחותמים על הסכם פינוי בינוי, כאשר הדיירים זוכים לדירה חלופית מושכרת עד תום הבנייה, או פיצוי כספי. ובסוף התהליך הם זוכים בבניין חדש ותשתיות חדשות כגון גינות ומרכזי קנייה בסביבת המגורים. היזם מקבל זכויות לבניית דירות נוספות למכירה.

אילו דירות יכולות לבצע פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי נערך במתחמים שיש בהם מבנים ישנים ולרוב מוזנחים ורעועים, באזורים אלו מתגוררת אוכלוסייה מוחלשת, ובמתחמים אלו ניתן למצוא מבני שיכון ותיקים ונמוכים הבנויים לרוחב. יוזמה לפינוי בינוי מוסדרת בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום ובחוק פינוי ובינוי (פיצויים). הפרויקטים מבוצעים בעיקר בערים הגדולות בהן יש מצוקת קרקע לבנייה.

כמה אחוזי הסכמה נדרשים לפינוי בינוי?

על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות כדי להוציא לפועל פרויקט במסלול פינוי בינוי. כלומר, נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הנכסים, שבבעלותם לפחות 4/5 מכלל הדירות במתחם ולפחות 3/4 מהרכוש המשותף. במשרד המשפטים שוקלים להפחית את אחוז ההסכמה ל-60% בלבד בשל קשיים להשיג את הרוב המיוחס.

מי יכול ליזום את הפרויקט?

באופן כללי, היוזמה להנעת פרויקט פינוי בינוי יכולה להיות של הרשות המקומית או של הדיירים והיזם. אם בעלי הדירות מעוניינים ליזום ולקדם פרויקט להתחדשות עירונית בבניין שלהם עליהם לברר היתכנות פיזית ותכנונית באגף ההנדסה בעירייה, לעיתים בעלי הדירות מקבלים הצעה מיזם המעוניין לבצע פרויקט גדול במתחם. 

מהם המסלולים האפשריים?

יש שני מסלולים עיקריים:

  • מסלול רשויות מקומיות – הרשות המקומית יוזמת ומקדמת את הפרויקט, היא פועלת לארגון הדיירים ובעלי הנכסים במתחם ומקבלת תמיכה ומימון מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
  • מסלול יזמים (מיסוי) – יזמים ובעלי נכסים חותמים על הסכם כוונות במטרה לקדם את התכנית ולממש את הפרויקט, ויש הטבות מס משתלמות.

אילו הקלות כספיות מקבלים?

בעלי דירות במתחם העתיד לעבור פרויקט פינוי בינוי זוכים להקלות כספיות שונות כגון:

  • פטור ממס שבח לדייר.
  • פטור ממס רכישה לדייר.
  • מע"מ בשיעור אפס.
  • פטור מדמי שכירות בתקופת הבנייה.
  • הנחה בארנונה למשך חמש שנים.

הטבות המס נועדו לאפשר לבעלי הנכסים במתחם לקבל דירה חדשה ללא ביורוקרטיה מתישה וחיוב במיסים יקרים, הטבות המס מאפשרות גם ליזם לקדם ולהוציא לפועל את הפרויקט במתחם.

הבדל אישורים בין פינוי בינוי לתמ"א 38

כדי להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 יש לקבל היתר בנייה מוועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית. האישורים להנעת פרויקט פינוי בינוי הם מסובכים ומורכבים בהרבה, יש לקבל הסכמה מהרשות המקומית להכרזה על המתחם כפרויקט לפינוי בינוי על סמך תכנון ראשוני.

מהו דייר סרבן? אילו הליכים ניתן לנקוט נגדו?

ברוב הפרויקטים של פינוי בינוי יש לפחות דייר סרבן אחד המתנגד לפרויקט, הדייר הסרבן עלול לגרום לביטול הפרויקט או לדחייתו במשך שנים, לעיתים הוא מנסה לשפר עמדות ולהשיג תמורה גבוהה יותר מדיירים אחרים. כדי להתגבר על תופעת הדייר הסרבן הוחלט לשנות את החוק ב-2006, ואם יש רוב מיוחס לתכנית והדייר הסרבן מתנגד לעסקה בגלל סירוב בלתי סביר או דרישות לא סבירות – ניתן לתבוע אותו, והדייר הסרבן עשוי לשאת בעלויות הנזקים לשאר בעלי הנכסים וליזם שנגרמו כתוצאה מביטול או עיכוב הפרויקט.