מדריך השקעות נדל"ן בארה"ב
השקעה בנדל"ן בארה"ב מציגה הזדמנויות שונות למשקיעים זרים, כולל משקיעים מישראל. הנוף בשנת 2023 מציע שילוב של אפשרויות, שלכל אחת מהן פרופיל הסיכון והתשואה הייחודי לה.
סוגי השקעות נדל"ן בארה"ב
ישנם סוגים רבים ושונים של השקעות נדל"ן בארצות הברית, המתאימים למשקיעים עם דרגות סיכון שונות ויעדים פיננסיים שונים.
נדל"ן מסחרי
מגזר זה כולל בנייני משרדים, שטחי מסחר ונכסים תעשייתיים. הביקוש למתקנים תעשייתיים קטנים יותר נותר מוצק, עם חוזי שכירות ליחידות בשטח של פחות מ-25,000 רגל מ"ר עלייה משנה לשנה. עם זאת, נכסים מסחריים גדולים חווים האטה, במיוחד אלה ששטחם מעל 300,000 מ"ר . שיעור הפנוי בנכסים מסחריים צפוי להגיע לשיא של כ-5.4% ברבעון השני של 2024. חשוב לציין כי החזר ה-ROI על נדל"ן מסחרי יכול להיות לא עקבי, כאשר נכסים מסוימים חווים הפסדים כספיים בהשוואה לבניינים קטנים יותר ומתחמי מגורים.
נדל"ן למגורים
בארצות הברית יש מגוון רחב של אפשרויות השקעה בנדל"ן למגורים, המתאימים למשקיעים עם דרגות סיכון שונות ויעדים פיננסיים שונים. הנה כמה מסוגי הנפוצים ביותר של השקעות נדל"ן למגורים בארצות הברית:
- בית פרטי - רכישת בית פרטי היא השקעה פופולרית בקרב משקיעים המעוניינים להרוויח מהשכרה או מהשבחה. בתי פרטיים מציעים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מנכסים מסחריים, אך הם גם כרוכים בסיכון גבוה יותר.
- דירה - רכישת דירה היא השקעה פחות יקרה מרכישת בית פרטי, והיא מציעה בדרך כלל תשואה נמוכה יותר. דירות הן אפשרות טובה למשקיעים המעוניינים להתחיל להשקיע בנדל"ן, או למשקיעים המעוניינים להשקיע סכום כסף קטן יותר.
- נכס מולטי פמילי - נכס מולטי פמילי הוא בניין מגורים המכיל מספר דירות. נכסים אלו מציעים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מנכסים בודדים, אך הם גם כרוכים בסיכון גבוה יותר, מכיוון שהמשקיע תלוי בהכנסות משכירות של מספר דירות.
- נכס נופש - נכס נופש הוא נכס הממוקם באזור תיירותי, ומשומש להשכרה לתיירים. נכסים אלו מציעים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מנכסים במרכזי ערים, אך הם גם כרוכים בסיכון גבוה יותר, מכיוון שהם תלויים בעונות התיירות.
שוק המגורים, לרבות בתים צמודי קרקע ומתחמי דירות, חווה צמיחה משמעותית. ב-H1 2023, הקליטה של יחידות דיור הייתה כמעט כפולה מהציפיות הראשוניות, מה שמעיד על ביקוש חזק. הצמיחה השנתית הצפויה במגזר זה היא בין 12% ל-15% לשנת 2023.
קרן השקעות בנדל"ן (REIT)
קרן ריט מציעה דרך נגישה להשקעה בנדל"ן מבלי להחזיק בנכסים פיזיים. הקרן היא חברה ציבורית שמחזיקה ומנהלת נכסי נדל"ן מניב. נכסים מניב הם נכסים שמניבים הכנסות, כגון מרכזים מסחריים, בנייני משרדים, בתי מלון, וכו'.
הם מספקים חשיפה לפלחי נדל"ן שונים והראו ביצועים מגוונים. לדוגמה, ל-REITs למרכזי נתונים יש את התשואות הגבוהות ביותר ב-17.2%.
פליפ - שיפוץ ומכירה
עסקת פליפ (Flip) היא עסקה בתחום הנדל"ן שבה רוכש משקיע נכס, משפר אותו באמצעות שיפוץ או שינוי ייעוד, ומוכרו תוך פרק זמן קצר, בדרך כלל תוך שנה. מטרת העסקה היא להרוויח רווח מהיר ממחיר המכירה הגבוה יותר ממחיר הרכישה.
עסקאות פליפ נחשבות להשקעה פופולרית בקרב משקיעי נדל"ן, מכיוון שהן יכולות להניב רווחים גבוהים יחסית בזמן קצר. עם זאת, עסקאות אלו גם כרוכות בסיכון גבוה, מכיוון שהן תלויות ביכולת של המשקיע לזהות נכסים עם פוטנציאל השבחה גבוה, וביכולת שלו לבצע את השיפוץ או שינוי הייעוד בהצלחה. החזר ה-ROI הממוצע הארצי עבור בית הפוך הוא 38.7%, עם החזר ROI ממוצע של $121,325.
דרישות ויזה למשקיעים זרים
משקיעים זרים מישראל אינם צריכים ויזה כדי לקנות נכס בארה"ב. נוסעים עסקיים יכולים להשתמש בויזה ESTA למטרות כגון השתתפות בפגישות עסקיות, כנסים, משא ומתן על חוזים ובחינת הזדמנויות השקעה, כולל בשוק הנדל"ן. עם זאת, ה-ESTA אינו מאפשר לאזרחים זרים לבצע עבודה בארה"ב או לעסוק בפעילות עסקית מורחבת. עבור השקעות משמעותיות בנדל"ן או פעולות עסקיות, אשרות כגון B-1, E-2 או EB-5 עשויות להיות מתאימות יותר, בהתאם לאופי והיקף ההשקעה.
באשרות לצרכי עסקים:
- ויזה B-1: מתאימה למטרות עסקיות קצרות טווח, כולל חקר השקעות נדל"ן
- אשרת משקיעים באמנת E-2: זמינה למשקיעים המבצעים השקעות משמעותיות בעסק בארה"ב, יותר מסתם רכישת נכס לשימוש אישי.
- EB-5 תוכנית משקיעים עולים: מאפשרת תושבות קבע באמצעות השקעה משמעותית במפעל מסחרי חדש היוצר מקומות עבודה. ההשקעה המינימלית היא 1.8 מיליון דולר או 900,000 דולר באזורי תעסוקה ממוקדים
- L-1 Visa: לחברות רב לאומיות המעבירות עובדים לארה"ב, אולי כחלק מתוכנית עסקית רחבה יותר הכוללת השקעה בנדל"ן.
- ויזה O-1: לאנשים עם יכולות יוצאות דופן בעסקים, שיכולים לכלול הישגים משמעותיים בפיתוח נדל"ן.
סיכום
השקעות נדל"ן בארה"ב מציעות אפשרויות מגוונות ליזמים ישראלים, החל מנכסים למגורים ומסחר ועד ל-REIT והיפוך בתים. בעוד שחלק מהסגמנטים מראים תשואות מבטיחות, אחרים מתמודדים עם אתגרים בגלל אי ודאות כלכלית. משקיעים זרים צריכים לשקול היטב את יעדי ההשקעה שלהם, סובלנות לסיכון ודרישות הוויזה הספציפיות אם הם מתכננים לחקור או לנהל עסקי נדל"ן בארה"ב.
עשוי לעניין אותך
השקעות נדל"ן בחו"ל
