לקיחת משכנתא

אם אתם חיים בישראל של היום, ומעוניינים לרכוש דירה, סביר שהבנתם כבר שיהיה קשה מאד, ולרוב בלתי אפשרי, לעשות זאת ללא הלוואת המשכנתא. אלא שאתם נכנסים לתוך שדה משחק שהוא הכול חוץ מפשוט, עם לא מעט אפשרויות ומסלולים. אז איך בוחרים משכנתא? כדי לענות על השאלה הזו, חשוב להתייחס לשלבים המרכזיים שחייבים לעבור לאורך כל הדרך.

הגדרת הצרכים והיכולות

המסע לעבר המשכנתא האידיאלית מתחיל עוד לפני שניגשים לבנק הלכה למעשה, ושואלים את אנשיו איך בוחרים משכנתא. השלב הראשוני, ואחד החשובים ביותר, הוא הגדרת היכולות הפיננסיות של נוטלי המשכנתא, בעיקר בכל הנוגע ליכולת ההחזר החודשי, ולסכום הכסף הראשוני הנמצא ברשותם, הוא ההון העצמי. ההערכות האלה לא רק יגדירו את הדירה שניתן לבחור, כמובן, אלא גם את מאפייני ההלוואה שתשמש לרכישה.

כדי להיכנס לעובי הקורה, יש לציין שהמלצות של רבים בתחום היא לבחור ביכולת החזר שאינה עולה על 30% מההכנסה המשותפת למשפחה. ההתבוננות צריכה להיות, מטבע הדברים, גם על העתיד, שעה שיש לקחת בחשבון תרחישים דוגמת קידום בעבודה (לרוב מביא לעלייה מתונה במשכורת), הולדת ילד (צמצום היקף העבודה והגדלה ניכרת של ההוצאות) וכיוצא בזה. חשוב מאד להתייחס, במאזן ההוצאות, גם לאלה הנוגעות לדירה עצמה, לרבות שיפוצים, צביעה או ועד בית.

הון עצמי של כ-30% מגובה הנכס, כפי שזמין דרך חשבונות הבנק, החסכונות, קרנות ההשתלמות, קופות הגמל והפנסיה, ההלוואות או אפילו המתנות, יכול בהחלט לספק נקודת פתיחה ראויה. ואגב, המשוואה הכלכלית שתוארה מעלה נחשבת למורכבת בכל קנה מידה, אך ניתן לפשט אותה באמצעות מחשבונים למיניהם, הנמצאים למשל באתרי הבנקים השונים.

הרגע בו ניגשים לבנק

כאשר שואלים איך בוחרים משכנתא, ברור שנדרש להתייחס גם לגורם הספציפי ממנו נוטלים אותה ? ברור שזה יהיה בנק, אם כי אין הכרח לגשת אך ורק לבנק בו מנוהל החשבון הפרטי של הלווים. לאחר הגדרת סכום המשכנתא המשוער, כפי שחושב מעלה, נדרש לגשת לבנק (או לבנקים), ולבחון מה הוא מציע. זהו לא השלב בו נדרשים כל אותם אישורים וטפסים מרובים, אך זה בו מומלץ כבר לדעת מהם מאפייני הדירה המבוקשת, מהו גובה ההכנסות, וכאמור ? באיזה סדר גודל של משכנתא מדובר.

יועץ המשכנתאות מהבנק, או לחילופין יועץ חיצוני הבוחן הצעות של מספר בנקים שונים, יבחון את פרטי ההלוואות הספציפיות, ויעביר אותם לנוטלי המשכנתא. באם אכן ניכר כי המשכנתא יכולה להתאים כמו כפפה ליד לצרכים של המשפחה, ניתן להתקדם לשלב הבא, המעשי.

חשיבותם של מסמכים

נטילת משכנתא, לאחר שכבר מחליטים מיהו הגורם שיוכל להעניק אותה, כרוכה בהליך בירוקרטי שאינו פשוט כלל וכלל. בעיקרו של דבר, מדובר כאן על שורה ארוכה של מסמכים, שבדרך כלל נדרש שיהיו המקוריים, אותם יש להעביר לבנק. בין השאר, מדובר כאן על המסמכים הבאים:

• תעודת זהות של כל אחד ממבקשי הבקשה (כולל ספח).
• חוזה הרכישה של הנכס.
• אישור על רישומו של הנכס, כמו גם בעלי הזכויות עליו.
• תדפיס חשבון בנק של חשבונות העובר ושב של נוטלי ההלוואה, שלושה חודשים אחורנית.
• אישורי הכנסה של שלושת החודשים האחרונים ? עבור שכירים.
• אישור רואה חשבון ודוחות מס ? עבור עצמאיים.

לאחר שהבנק בוחן את כל המסמכים האלה, הוא יעביר, לרוב תוך פרק זמן שאינו משמעותי יתר על המידה, את תשובתו לגבי המשכנתא. תנאי מרכזי אחרון שיש לקיים, בדרך לאישור המשכנתא, הוא רכישת ביטוח משכנתא, המבטח את המוסד הפיננסי מפני מקרים בהם כספי ההלוואה לא ישובו.