אודות התחום - השקעות נדל"ן בחו"ל
עקב מחסור באופציות השקעה כדאיות בשוק המקומי, מהוות השקעות נדל"ן בחו"ל ובעיקר באירופה ובארה"ב אפשרות מבוקשת בקרב ישראלים. כדאיותה של ההשקעה מבוססת על מספר פרמטרים כלכליים, וביניהם מגוון הזדמנויות לאיתור השקעות עם תשואה גבוהה הכוללות גם השקעות מניבות.
כמו כן, קיימים יתרונות של מיסוי נדל"ן בחו"ל, אפשרות לפיזור השקעות במוקדים שונים, הזדמנויות להשקעות לטווח ארוך, ואפשרויות מימון מבנקים מקומיים בחו"ל. יחד עם זאת, בעיקר בשל הריחוק הגיאוגרפי והיעדר היכרות עם שוקי נדל"ן זרים, השקעות בחו"ל הינן מורכבות יותר בהשוואה לארץ, ודורשות היערכות נכונה.
פעולות מקדימות לצורך השקעות נדל"ן בחו"ל
בין אם הן נעשות באופן עצמאי או בעזרת חברה מקצועית, השקעות נדל"ן בחו"ל דורשות בדיקה של מספר פרמטרים, כולל עריכת סקר שוק ברמת המקרו והמיקרו, ובדיקת היסטוריה נדל"נית של האזור המבוקש. כמו כן, יש לבדוק אפשרויות מימון וקבלת הלוואות במדינה, ואמצעים לשיווק הנכס. בנוסף, חשוב לבחון מספר נכסים לפני הבחירה באחד, ומומלץ לנסוע אל המדינה על מנת להתרשם באופן אישי מהנכס. מעבר לכך, יש לבחון את כל ההוצאות הכלולות בהשקעה, כגון הוצאות רישום, היטלים של הרשויות המקומיות, שכר טרחה לעורכי דין, שמאי ורואה חשבון, והיבטי המיסוי והגדרות משפטיות של הנכס. יש לציין כי במרבית המקרים פשוט יותר לאתר נכסים כדאיים בעזרת חברה מקצועית. ואולם, חשוב לבחור בחברה איכותית ומומלצת הפועלת באופן נרחב ומוצלח באזור ההשקעה המבוקש, אשר תלווה את ההליך לכל אורכו.
שיקולי מיסוי בעת השקעות נדל"ן בחו"ל
חשוב לדעת כי השיטות והגובה של מיסוי נדל"ן בחו"ל משתנים מדינה למדינה. לכן, בעת תכנון השקעות נדל"ן בחו"ל חשוב להיוועץ ברואה חשבון או עורך דין המכיר על בוריים את חוקי המיסוי באותה מדינה, מה שיאפשר להפיק תשואה מרבית. תכנון המיסוי יכלול את היבטי המיסוי במדינה המבוקשת בחו"ל בהתאם לאופן בו מוחזק הנכס, ולמשל קיים הבדל בחלק מהמדינות בין נכס למכירה ובין נכס למטרות מגורים. כל זאת בשקלול היבטי המיסוי הנדרשים בישראל, וכן אפשרויות שימוש עתידיות בנכס כמו העברה ליורשים או מכירה.
היבטים משפטיים של רכישת נכס בחו"ל
לפני רכישת נכס בחו"ל חשוב להבין את היבטיה המשפטיים של העסקה. כך לדוגמא, יש לבדוק אם עדיף לבצע רכישה ישירה של הנכס ולרושמו על שם המשקיע, או שמא עדיף לפתוח חברה עבורו. בארה"ב למשל עדיף במרבית המקרים לפתוח חברה מסוג LLC בעלות של מאות דולרים, ולרכוש את הנכס באמצעותה. כמו כן, יש לבדוק את ההיבט המשפטי בכל מדינה בחו"ל עבור קבוצות השקעה, ובאיזה סוג של מבנה שותפות מדובר כדוגמת שותפות מוגבלת. מעבר לכך, לרוב קיימת השלכה משפטית שונה עבור נכס אחד או מספר נכסים. לבסוף, חשוב לבדוק אם החוקים המקומיים נוטים לתמוך בבעל הנכס או בדיירים, שכן בלאס וגאס למשל פינוי של דייר אורך מספר שבועות בודדים ואילו בניו יורק עשוי לארוך חודשים.
למה השקעות נדל"ן בארה"ב כדאיות
עקב הנפילה בשוק הנדל"ן בשנת 2008 הפכה ארה"ב ליעד השקעות מועדף. כיום עדיין ניתן למצוא השקעות נדל"ן בארה"ב במחירים נמוכים מאוד שנמצאים במגמת עלייה, כך שמדובר בהזדמנות נדל"ן נדירה בשוק העולמי, בעלת פוטנציאל לתשואות גבוהות כבר בשנים הקרובות. השקעות אלו נמצאות במדינות שונות בארה"ב כמו פלורידה, ניו יורק או אריזונה, אך לא כל אזור הינו כדאי להשקעה ולכן חשוב לערוך בדיקות מעמיקות בטרם הבחירה במדינה, באזור או בנכס מסוים.
ביקוש להשקעות נדל"ן באירופה
גם השקעות נדל"ן באירופה הינן מבוקשות מאוד בקרב משקיעים ישראלים. זאת בזכות הזדמנויות אטרקטיביות שנובעות מהמשבר הכלכלי שפוקד את היבשת, ובזכות הקרבה היחסית לישראל. ואולם, חשוב לדעת כי שוק הנדל"ן האירופי הינו דינאמי מאוד, והשקעות שהיו כדאיות בעבר כמו במזרח אירופה מתחלפות בהזדמנויות אחרות. כיום השקעות הנדל"ן הכדאיות מתמקדות דווקא במדינות מרכז ומערב אירופה, ובעיקר בערים כמו ברלין, לונדון, מינכן, פריז והמבורג. יחד עם זאת, ההתאוששות הכלכלית של מדינות אירופה אינה אחידה, ולכן יש לבדוק את הנתונים בטרם בחירה ביעד השקעה. כך לדוגמא, השקעות נדל"ן בגרמניה נחשבות לבטוחות בזכות הכלכלה החזקה והיציבה ביותר ביבשת. מנגד, השקעה במדינות כמו ספרד ואירלנד נחשבות לפחות אטרקטיביות, עקב הקושי הכלכלי שאליו הן נכנסו והתאוששותן האיטית מהמשבר האחרון שפקד את אירופה.
