הפרת חוזה שכירות בשל משבר הקורונה - כיצד ניתן לפעול בעניין?
הפנדמיה העולמית שנגרמה בעקבות פלישת נגיף הקורונה לחיינו, משפיעה לא רק על המצב הבריאותי שלנו, אלא גם על המצב הכלכלי של רבים מאתנו. משבר זה השפיע, בין היתר, גם על האפשרות של אנשים רבים לעמוד בהתחייבויות שלהם לחוזים קיימים שונים, וביניהם גם להתחייבות לחוזה השכירות להשכרת עסק או דירת מגורים, ובכלל חוזים רבים הנוגעים לתחום הנדל"ן בארץ ובעולם.
ההגבלות הרבות שמוטלות על הציבור בימים אלו, בניסיון להילחם בהתפשטות הנגיף, השביתו מעבודה עסקים ועובדים רבים. למעשה, המשבר בישראל גרם לאובדן הכנסות של מאות אלפי עובדים ובעלי עסקים, שעדיין נאלצים להמשיך לעמוד במחויבויות הכספיות שלהם, כולל תשלום דמי שכירות לבעל הדירה או העסק בו הם משתמשים, כפי שהתחייבו בהסכם השכירות שלהם. אין ספק שעובדים שמצאו את עצמם מובטלים ברגע אחד, ובעלי עסקים שנאלצו לסגור את שערי העסק מהיום למחר – מתמודדים לפתע פתאום עם קושי כלכלי בלתי צפוי שמתבטא גם בקשיים להמשיך בתשלומי שכר הדירה שלהם. מצב זה מעמיד קושי לא מבוטל גם בפני בעלי הנכסים, המשכירים. אלה שואלים את עצמם מה לעשות כאשר השוכרים שלהם לא מסוגלים לעמוד בדמי השכירות בנסיבות הייחודיות של משבר הקורונה? חלקם אף שוקלים את צעדיהם משפטית ובמקרים מורכבים שונים בוחרים להגיש תביעה על הפרת חוזה, לאחר היוועצות עם עו"ד תביעות או גורם רלוונטי אחר, לרוב בשל נזקים כספיים גדולים.
מה למעשה אומר החוק בישראל?
על פי החוק הישראלי, אם בחוזה השכירות ישנו סעיף המאפשר לבטלו באופן חד-צדדי (גם אם לא התקיימה הפרת חוזה או כל עילה אחרת בחוק המאפשרת להפר את החוזה), מן הסתם תוכלו לבטל את החוזה גם בגין משבר הקורונה, ללא הסתבכות עם תביעה בגין הפרת חוזה.
אבל זהו לרוב לא המקרה ברוב חוזי השכירות. במציאות של הפנדמיה, יש המון אנשים שלא מסוגלים היום לשלם את דמי השכירות, בין אם זו דירה או עסק. בנוסף למצב מייאש זה, יש גם מצבים מסובכים אחרים, כמו לדוגמה דיירים נוכחיים שהחוזה שלהם הסתיים והם אמורים היו לפנות את הדירה, אבל במצב הסגר הם לא יכולים לעזוב אותה. גם הבעלים מצדו, לא יכול כעת להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים אחרים. ההפסד הוא נחלתם של כל הצדדים, אין ספק.
ומה לגבי "כוח עליון"?
כאשר השוכר לא מסוגל לשלם את שכר הדירה בגלל סיבות שלא קשורות בו, למשל עקב מחלה שמשביתה אותו מעבודה – הוא יכול להגיש תביעה משפטית להפרת הסכם השכירות בגין ?כוח עליון?. אלא שבתי המשפט בישראל עדיין לא הרבו לטפל בתביעות שכאלה שנובעות ממשבר נגיף הקורונה. המשמעות היא שעדיין אין פסיקה משפטית הנוגעת לסיום חוזה שכירות בגלל משבר הקורונה. יתכן שתביעה שכזאת תוגש בקרוב לבית המשפט, אבל מן הסתם אי אפשר לדעת כיצד יפסוק השופט.
הגעה לפשרה
לאור דברים אלה, יש רבים הממליצים לנסות למצות קודם את אפשרויות הפשרה בין המשכיר לשוכרים למשל:
- לחלק את דמי השכירות לתשלומים קטנים יותר
- לוותר על חלק מדי השכירות
- או כל פשרה אחרת ששני הצדדים יוכלו לקבל
אין ספק שנגיף הקורונה פגע ופוגע ממושכות בחיים שלנו בהיבטים שמעולם לפני כן לא העלינו על דעתנו, והיום יש צורך להתייחס אליהם, גם ובעיקר משפטית.
