בדיקת דירה לפני קניה
לפני שנתיים קניתי את דירתי, בתור זוג טרי וממוצע, קנית הדירה הייתה צעד כלכלי גדול מאוד עבורי ועבור זוגתי ולקחתי את תהליך הרכישה בצורה הכי רצינית שיכולתי מתוך ידיעה שבזכות המאמץ הזה אוכל לרכוש דירה טובה עד כמה שניתן וחלילה, להמנע מקנית חתול בשק.
ההתחלה
מעט זמן לאחר שהתחתנו התחילה להתגבש הכוונה לרכוש דירה וכך מצאתי את עצמי פותח עתונים של יום שישי ושלישי מרפרף על לוחות הנדלן ועל היצע הדירות למכירה. כאשר הייתי הולך ברחוב עניי היו קופצות בצורה אוטומטית אל חנויות מתווכים והמודועות שהם תולים על חלון הראווה. ככה, לאט לאט מצאתי את עצמי מתחיל לקבל מושג טוב על רמת המחירים של הדירות והתחלתי לעשות מעין משחק ביני לבין עצמי - הייתי קורא מודעה על מכירת דירה מבלי להסתכל על המחיר ולפי הפרטים כגון גודל, מיקום, קומה וכו' הייתי מנסה לנחש את המחיר שידרשו עבורה. ככול שעבר הזמן ההערכות שלי הלכו ונעשו יותר מדויקות.
מה שאני מנסה להגיד זה שהשלב הראשון לדעתי הוא להתחיל ולקבל מושג על רמת המחירים וסוגי הדירות שמוצעות למכירה ורק אז להתקדם.
בדיקת דירות
כל התהליך הזה של סקירת שוק ורמת מחירים ראשונית לקח לי בערך חודשיים ובתהליך הדרגתי וטבעי הרגשתי יותר מוכן ומעוניין לראות את הדירות למכירה בפועל.
המשכתיאת סקירת השוק שעשיתי ושכבר הייתי מהוקצע בו וכשהייתי נתקל הדירה שנראתה מעניינת היית קובע פגישה בכדי לראות אותה.
דבר נוסף זה שהיית מתקשר גם להרבה מתווכים. אני יודע שיש הרבה שנרתעים ממתווכים או שנראה להם חבל לשלם עמלת תיווך או שמפחדים מ "מתווך ערמומי" שירמה אותם.
אני החלטתי להשאר עם ראש פתוח ולראות עד כמה שיותר דירות. אני חושב שראיתי בסביבות מאה דירות, כמובן שהתמקדתי ברמת המחירים שלי ולא הלכתי לראות ווילות בכפר שמריהו.
באופן דומה לניחושי המחירים שהייתי עושה בהתחלה, בשלב הזה הייתי מתחיל לנחש את מצב הדירה לפי המחיר, המיקום, האזור וכו'. הערכה זו של מצב הדירה היה הרבה יותר קשה מניחוש מחירי הדירה וזה רק הדגיש את העובדה עד כמה חשוב לראות הרבה דירות.
השלב השני לדעתי הוא לראות עד כמה שיותר דירות רלוונטיות. לבוא בגישה של "אני בא רק לראות ולא התחייבתי לכלום" לא לפסול דירות מתיווך כי אתה לא מתחיב לכלום ותמיד טוב לראות עוד דירה.
אז מה בודקים כשרואים את הדירה?
אני לא מהנדס בניין, אדריכל או שמאי. קראתי הרבה מאמרים באינטרנט על מה לבדוק וגם הגיון בריא הנחה אותי. התמקדתי בדברים הבאים:
- בדיקה חזותית מבחוץ ומבפנים - ניתן ללמוד הרבה על מצב הדירה רק מהמראה החיצוני. מצב הטיח, המרצפות, הצבע והגג יכול לרמז על איכות החומר שממנו עשוי הבניין, גילו של הבנין, אם ומתי נעשה שיפוץ וכו'.
- בדיקת צנרת - חשוב מאוד בדירות ישנות!. גם לבעל מקצוע או מומחה קשה לבדוק את מצב הצנרת, הצנרת הינה חבויה, אבל ניתן ללמוד על מצבה לפי לחץ יציאת המים מהברזים. צנרת רקובה וסתומה תגרום ללחץ מים נמוך. טעימת המים!! על ידי טעימת המים אפשר להרגיש אם יש חלודה ועד כמה. בדיקה זו חשוב מאוד שכן אלו המים שתתרחץ בהם ומהם תשתה ותבשל. נתקלתי בהרבה חברים שלא ביצעו בדיקה חשובה זו. בנוסף לבדיקות אלו, הייתי מנסה להסתכל על קטעי הצנרת מתחת לקיור המטבח, הצנרת שיוצאת אל הניאגרה בשירותים והמקלחת. לפעמים היה ניתן לראות קטע צנרת וללמוד מכך על מצבה.
- מצב הקירות - מבדיקה חזותית אפשר לראות סדקים, רטיבויות, עובש, ירוקת או התנפחויות הטיח (שמעידים על רטיבות בשלב כל שהוא). נקישה קלה על הקיר יכולה ללמד על מצב החומר ממנו הוא עשוי. קיר רך מעיד כמובן על איכות ירודה, אפשר גם ללמוד לא מעט צליל הנקישה. כדאי לחפש איזורים בהם הטיח נראה לא הומוגני או מחודש. דבר זה יכול להעיד על שיפוץ קודם, בכל מקרה כשרואים חוסר אחידות בטיח וא הצביעה יש לשאול ולברר מה גרם לכך!
- דלתות וחלונות - לבדוק היטב את מצב המשקופים של החלונות והדלתות. לחפש סימני נזילות, סדקים או נזק כל שהוא באזורים רגישים אלו. בהרבה דירות ישנות ישנם נזילות מים מאזורים אלו. תיקון חלונות ומשקופים לאחר קנית דירה יכול להיות עסק יקר ומלכלך. כמו כן יש לבדוק את מצב התריסים, תריסים בארצנו מתבלים מהר בגלל השמש היוקדת, לבדוק אם התריסים נפתחים ונסגרים בצורה חלקה, אם הפלסטיק מתפורר וכו'.
- ריצוף קיר ורצפה - ישנה סכנה שאחיזת אריחי הקרמיקה התרופפה (במיוחד בחדר האמבט). ניקשה על האריחים יכולה לחשוף אריחים רופפים שאינם מודבקים כראוי. מצב הרובה (המילוי בין מרווחי האריחים) יכול ללמד על מצב הריצוף גם כן. את מצב הריצפה הייתי בודק בצורה דומה, הייתי מתמקד גם בחיפוש אחר רצפות ששקעו קצת - זאת ניתן לעשות בקלות על ידי בדיקה חזותית.
- חשמל - בדיקה פשוטה וחשובה! לבדוק אם מתגי החשמל עובדים, לבדוק עם טסטר אם יש חשמל בשקעים! אלו בדיקות פשוטות ולכאורה מיותרות אבל האמינו לי שנתקלתי בכמה פעמים בהם לא היה חשמל וזה די מעצבן לגלות דברים כאלו אחרי שאתה קונה את הדירה.
כשהייתי עושה את הבידות הייתי מקפיד גם לשאול שאלות את המתווך או בעל הדירה ולתת הרגשה שאני מבין על מה אני מדבר. כשרואים שאתה מבין עניין אתה מצליח לדלות מידע אמיתי ופחות מנסים לסבן אותך.
מה עוד בודקים?
היו סך הכל שלוש דירות שמצאו חן בעני ואותם בדקתי בדיקות נוספות. הבדיקות היו:
- בדיקת חובות לעיריה.
- בדיקת השטח הרשום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין, רשיון בניה וכו'
- בדיקת עיקולים ובעלות בטאבו.
לבסוף - כשהבנק מאשר אני רגוע!
כשהחלטנו על דירה ולקחנו משכנתא, הבנק חיב אותנו לקחת שמאי שיבדוק את הדירה ויתן הערכה (ככה הבנק מבטיח שהנכס המשועובד לו באמת שווה את סכום השיעבוד). הבדיקה היא כמובן על חשבונך ולא על חשבון הבנק חלילה...
בדיקת השמאי הייתה די דומה לבדיקה שאני בצעתי. הערכת שווי הנכס שלו הייתה גבוהה ב 10% מהערך בו אנחנו קנינו את הדירה!! לא רק שזה שימח אותי, זה גם עשה אותי יותר רגוע בקשר לקניה. לכן הייתי אפילו ממליץ ליזום בדיקת שמאי גם אם הבנק אינו דורש זאת. לקבל חוות דעת משמאי או מהנד בניין יכולה להחזיר את ההשקעה בגדול!
ולבסוף, אם ברצנכם להיות שקטים עד הסוף, ניתן לבצע בדיקת דירה באמצעות שירות בדק בית מקצועי, שימפה עבורכם את כל הבעיות העלולות להופיע בבית אותו אם מבקשים לקנות.
