קניית דירה למגורים - טיפים חשובים

מאמר זה עוסק בנושאים אותם יש להכיר בעת קניית דירה למגורים או מכירת דירת מגורים. המאמר אינו עוסק במבנים למסחר, קרקעות וסוגים אחרים של נדל"ן.

ישנם מספר חוקים בישראל העוסקים בצדדים שונים של עסקי נדל"ן, קניית דירה ומכירת דירה:

  • חוק מכר (דירות) התשל"ג - 1973
  • חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969
  • חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996
  • חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973
  • חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970
  • חוק החוזים האחידים התשמ"ג - 1982
  • פסיקת בתי משפט ענפה בנושא

על מנת לקבוע איזה חוק נוגע לכל פעולה של קניית נדל"ן או מכירת נדל"ן, יש לבדוק מספר פרמטרים לגבי הנכס בו מדובר:

  • יד שנייה או דירה מקבלן - קנייה ומכירה של דירות יד שניה מטופלות בעיקר על ידי חוק המקרקעין. קנייה של דירת מגורים חדשה מקבלן מטופלת בעיקר על ידי חוק מכר (דירות).
  • רישום בטאבו או אצל חברה משכנת - האם הדירה רשומה בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), או שהיא רשומה אצל חברה משכנת (לדוגמא חברות כמו עמידר, עמיגור, שיכון ופיתוח, שיכון עובדים ועוד), או שהיא רשומה אצל הקבלן ו/או היזם של הפרוייקט.
  • סוג הזכות על הדירה אותה מעבירים - המצב הטוב ביותר מבחינתכם, גם כמוכרי דירה וגם בתור קונים של דירה הוא מצב בו הזכות המועברת היא בעלות מלאה שאיננה מוגבלת בתנאים. מצב פחות נוח הוא במידה והזכות המועברת היא זכות חכירה, שהיא זכות פחותה מזכות בעלות מלאה, מאחר והיא מקנה זכויות המוגבלות בתנאים כמו למשל זמן חכירה מוגבל. העברת נכס הנמצא בחכירה מחייבת את הסכמת בעל זכות הבעלות האמיתית על הנכס, כמו מנהל מקרקעי ישראל וכו'. במידה ומדובר בזכות חכירה, אז חשוב מאד לברר לכמה זמן מוגבלת הזכות (25 שנה או 99 שנה לדוגמא). בחוזי חכירה רבים מוגדר תשלום אותו צריך בעל הדירה לשלם לבעל הזכות האמיתית על הנכס. בעלי זכות חכירה רבים ביצעו פעולה הנקראת היוון, בה משולם סכום חד פעמי, המבטל את התשלומים הבאים. לפיכך, במידה ומדובר בנכס חכור, אז חשוב לבדוק האם בוצע בו היוון.
  • אפשרות איכלוס הדירה - האם ניתן לאכלס את הדירה בצורה מיידית, או שקיימים מכשולים בדרך, כמו דיירים הגרים כרגע בדירה, או שבניית הדירה טרם הושלמה.

מכירת דירה

השלב הראשון בעת מכירת דירה הוא איסוף כל המסמכים הרלוונטיים למכירת הדירה:

  • הסכם רכישה
  • נסח טאבו
  • אישורי זכויות בנכס
  • פירוט של עסקאות מכירת נכסים אחרות שבוצעו על-ידך בעבר
  • פירוט של נכסים נוספים הנמצאים בבעלותך או בבעלות בני המשפחה הקרובה

שני הפריטים האחרונים ברשימה נועדו בכדי לקבוע האם תאלץ לשלם מיסים בגין מכירת המכס, כמו מס שבח ומס מכירה.

נקודות אליהן כדאי לשים לב בחוזה המכירה:

במידה והקונה לוקח משכנתא, יש לוודא כי בחוזה מוגדר כי הההמחאה הבנקאית תועבר ישירות אליך.

קניית דירה

השלב הראשון בעת קניית דירה היא בדיקת אפשרויות המימון העומדות לרשותך לשם ביצוע העיסקה. במידה ונדרשת משכנתא, רצוי לבצע סקר שוק מקיף בכדי לבדוק איזה בנק או חברת ביטוח מציעים את התנאים הטובים ביותר. הנתונים להשוואה כוללים בין היתר את הנתונים הבאים:

  • הריבית לתשלום
  • תקופת המשכנתא
  • ערבויות נדרשות
  • אחוז המימון המירבי
  • זכאות למשכנתא מסובסדת של משרד השיכון

לאחר בחירת הצעה מסויימת, יש לקבל אישור בכתב מן הגורם המממן הכוללת את סיכום התנאים. במידה ויש זכאות למשכנתא מסובסדת של משרד השיכון, יש להוציא תעודת זכאות.

כדאי לבדוק היטב מיהו האדם המוכר לכם את הדירה, ומהם הזכויות המדוייקות שלו בנכס. הנה מספר נקודות לבדיקה על האדם ועל הנכס:

  • בדיקת נסח טאבו או אישור זכויות לגבי הדירה
  • בדיקה כי האדם החותם על החוזה הוא בעל הזכויות או בעל יפוי כוח תקף מבעל הזכויות
  • בדיקה האם קיימים על הדירה משכנתאות, עיקולים, שיעבודים או כינוס נכסים.

כאשר כותבים חוזה קנייה של הדירה, על החוזה להגן עליכם מפני בעיות שונות העלולות לצוץ בהמשך. הנה מספר נקודות אליהן כדאי לשים לב בחוזה קניית דירה:

  • קיום ערבויות ובטחונות כי מוכר הדירה יהיה אחראי לתשלום המיסים - מס שבח, מס מכירה, מיסי עיריה.
  • במקרה שהדירה נקנית מקבלן, קיום ערבויות ובטחונות למקרה שהקבלן יפשוט רגל.

תהליך המכירה והקנייה

השלב הראשון בתהליך המכירה או הקנייה בפועל של נכס הוא ניסוח זכרון דברים המסכם את פרטי העיסקה העיקריים. זכרון דברים זה יכלול בין השאר:

  • מחיר הנכס
  • מועד מסירת החזקה בפועל בדירה (מסירת מפתחות הדירה)
  • קביעת מועדי וגובה התשלומים עבור הדירה
  • הגדרת תכולת הדירה הכלולה בעיסקה (מטבח, ארונות, ריהוט וכו').

השלב הבא הוא עריכת חוזה מכירה/קנייה לגבי הנכס. חוזה זה צריך להערך באופן מקצועי, מאחר והוא זה שאמור להגן על המוכר ועל הקונה במקרים של בעיות בקיום העיסקה. לפיכך מומלץ לפנות אל עורך דין בכדי שזה יערוך עבורכם את החוזה. כל צד בעיסקה זכאי להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, או ששני הצדדים יסכימו על מינוי עורך דין מוסכם משותף.

במקרים של קניית דירה מקבלן, עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן, ולכן מומלץ להעזר בשירותי עורך דין המייצג את הקונה.

הבהרה

אנו משתדלים מאד לשמור על המידע באתר מעודכן עד כמה שניתן, אך יתכן כי יופיע מידע שגוי באתר. על הקורא לפנות אל האתרים של החברות עצמן בכדי לקבל את המידע המעודכן ביותר אודותיהן. אין בעלי האתר והמחברים נושאים בכל אחריות מסוג כלשהו לכל נזק שנגרם בעקבות שימוש במידע המופיע באתר.

בחזרה לחלק העליון